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近日，《國際金融報》記者走訪北京東西城及海淀多個“學區房”市場，量價齊跌現象明顯。鏈傢地產中關村區域一位經紀人甚至提醒記者，現在已經沒有“學區房”這一說瞭。
為何北京學區房突然遇冷？這是短暫現象還是長期趨勢？
火爆瞭三年多
學區房，一頭連著優質教育資源，一頭連著核心商業區。這種雙重屬性，為其增值打開瞭極大的想象空間。北京，“學區房”市場火爆，始於2014年。
時年，北京逐步取消共建入學政策，以擇校費等“買學校”的入學方法也被禁止，“就近入學”成主流政策，在學校劃片區域有一套可以落戶的住房，成為瞭多數人讀好學校的惟一途徑。
在中關村第一小學附近的東南小區，一位業主告訴記者，學校錄取有一些條件，在學校覆蓋的片區裡有房產和戶口的是最優先錄取條件，部分熱門學校還要比對戶口在房產上的落戶年限。一套房子對應一個名額。
由於教育資源，特別是優質教育資源供需不匹配，學區房一時間成為稀缺資源。但凡能跟入學掛上鉤的房子價格一漲再漲，市場甚至出現瞭一批過道房、車庫房以及空掛戶。北京市，西城、東城和海淀教育資源最為集中，有“學區房”功用的房產價格上行態勢分外顯著。3月份，北京市最熱門的房地產片區，成交價甚至達到20萬元/平方米。
入學政策變革
2017年4月16日，北京市教委發佈的《2017義務教育階段入學工作的意見》（下稱“《意見》”），對“學區房”市場的影響巨大。
首先，該文件全面壓縮瞭“學區房”的含金量：一、“過道房、車庫房、空掛戶”等不符合居住條件的情況，不作為入學資格條件；二、“實際居住”成為入學資格審核標準之一，北京教育部門將聯合街道、公安等部門，加強對“實際居住”的審核。
其次，該文件提出擴大“多校劃片”范圍，“根據學位供給情況和戶籍、房產、居住年限等因素，積極穩妥探索單校劃片和多校劃片相結合的入學方式，形成更加公平完善的就近入學規則”。
所謂多校劃片，就是將熱門學校劃至多個片區，一個房產對應2個以上的學校。這意味著即便買瞭名校“對應”的學區房，也可能被派到附近的普通學校。北京市教委相關負責人認為，這樣是為瞭讓傢長降低對購買學區房就能上某一所小學的期望值，避免學區房的過度炒作。
5月初，北京市海淀、朝陽、豐臺、順義、石景山、東城、西城、密雲八個區相繼公佈入學政策。無一例外，各區都著力將買房與入學脫鉤。不少區明確提出，將以房產、落戶、居住年限等為關鍵指標，確定入學優先順序。朝陽區比較徹底，基本上已經實現瞭多校區劃片，“根據適齡兒童戶籍登記時間和他們傢的房產證登記時間作為入學順序。在同等條件下，按街區服務片所屬學校學位情況，以隨機派位等方式統籌安排入學”。
5月西城海淀領跌
這一政策對學區房市場調整作用有多大？
近日，《國際金融報》記者走訪北京東西城及海淀多個“學區房”市場，作為曾被賦予入學優先權的“學區房”，無論在價格還是成交量上，進入下行區。以中關村第一小學附近的黃莊小區為例，某一居室，48平方米，4月3日的報價是860萬元，隨後，業主連續五次降價，目前，在鏈傢地產平臺上的報價暫定690萬元。
記者發現，在此前頻現天價房的金融街學區和實驗二小學區房交易市場，多傢地產中介公開報價均不超過15萬元/平方米。據房地產經紀人透露，也有業主心理預期價位較高，不願把價格降下來，所以暫時無法掛網。
鏈傢地產中關村區域一位經紀人坦言，最近確實是成交量的低點，“我們這個店年前是48個人，現在隻剩27個同事瞭，過去一個月，這幾個學區的小區成交量是零”。
上述鏈傢地產中關村區域經紀人甚至提醒記者，現在已經沒有“學區房”這一說瞭。記者發現，“學區房”的表述在各個房產中介的房源信息平臺上消失瞭。一些房產經紀人直言，“學區房”的輝煌已經結束。
6月12日，中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發佈《住房市場發展月度分析報告》（下稱“《報告》”）顯示，5月，北京各區房價全面環比下跌，其中，西城區下跌8.43%、海淀區下跌7.45%，領跌於全市各區縣板塊。
這一數據背後，正是“學區房”買賣雙方不斷下調的心理預期。電動看護床推薦
中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華認為，西城、海淀領跌是由於入學政策出現重大調整，強調實際居住及試行多校劃片等，對這兩個板塊虛高的“學區房”價格形成沖擊。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，隨著購房資格的趨嚴、入學門檻的變動都會影響交易量和價格的走勢，學區房降價是符合預期的。
孩他媽還在觀望
學區房，被稱為“中產焦慮”的主要來源之一。隨著政策的調整，“學區房”已經沒落瞭嗎？
張女士，博士，在央企工作，首套房付瞭全款，傢庭年收入百萬，希望給剛滿三歲的兒子創造一個好的教育環境，“讓孩子上重點中學，至少會讓他認識更優秀的同學”。
“盡力量為孩子創造條件”的張女士還是想入手一套附近有和室電動床優秀教育資源的住宅。
對於近期北京學區房的市場變化，張女士告訴記者，“從市場均價來看確實有下調。不過，有些房子之所以降價幅度高達百萬，部分原因是之前的掛網價格非常高。”
會不會考慮近期入手？
張女士告訴記者，還在觀望。
安居客《5月國民安居指數》中的數據顯示，5月份購房者信心指數從4月份的103.67微跌至103.04，出現年內首次下滑，經紀人信心指數也從4月份的111下跌至107.3，與前者呈現較為罕見的雙跌態勢。
其實，學區房市場交易觀望情緒重，不僅與入學政策有關，其實，房貸政策收緊也是一個重要原因。某大型國有銀行一位個貸經理告訴記者，今年的貸款額度已經沒瞭，“即便今年批貸，也得明年放款”。
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“一套48平方米的住房，網上掛牌價，1個多月降瞭170萬元！”
近日，《國際金融報》記者走訪北京東西城及海淀多個“學區房”市場，量價齊跌現象明顯。鏈傢地產中關村區域一位經紀人甚至提醒記者，現在已經沒有“學區房”這一說瞭。
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